案情简介：

2010年11月，曾先生出资173万余元，与遵义县某房开公司授权的陈某某签定《商品房买卖合同》，购买了位于遵义县南白镇“蓝馨财智”三间门面房，一次性交纳了房款，但因故未能办理合同备案。2011年10月，曾先生接房并将门面委托陈某某租赁给了遵义县某企业做营业房。2015年6月，曾先生到当地住建局办理房屋产权证时发现，自己购买的门面于2014年4月，被同样是买房的重庆人何某某申请人民法院查封了，且该案经开庭，双方自愿达成调解，由遵义县某房开公司支付何某某调解款253万余元。事后，由于遵义县某房开公司未主动履行付款义务，何某某隧向遵义县人民法院申请强制执行。曾先生以自己在人民法院查封前已经购买该房屋为由提起执行异议，要求中止执行。遵义县人民法院经审查作出裁定，认为被查封的门面房虽然是遵义县某房开公司开发的，但因债务问题，于2009年协议转给陈某某等二人，约定该项目的所有债权债务归陈某某等二人，曾先生在人民法院查封前已经购买上述房屋，并交纳了购房款，实际接收了该房屋，所以足以排除执行。

该案执行异议裁定后，申请人何某某不服，于2015年11月提起执行异议之诉，要求对曾先生购买的上述房屋进行强制执行，曾先生委托贵州谋道律师事务所，本所指派滕德强律师代理本案。

案情分析：

本案是一起执行异议之诉，虽然此前的异议审查，已经裁定支持了曾先生的异议请求，但该案的特殊性在于，被查封的房屋系被执行人遵义县某房开公司开发，虽然通过协议方式转让给了陈某某进行开发建设、销售，但土地使用权及相关开发手续仍登记为遵义县某房开公司。曾先生虽然与陈某某及项目部签定了《商品房买卖合同》、交纳了购房款，但所买房屋未办理备案登记和预告登记，存在败诉风险。滕德强律师接手此案后，先后到法院调取了何某某诉遵义县某房开公司商品房买卖合同一案、曾先生执行异议一案的证据材料，同时指导当事人收集、提供了购买并实际占有房屋的一系列证据，为厘清案件事实、提供反驳证据、形成辩论思路打下了坚实的基础。

针对本案焦点，滕德强律师提出了1、被查封房屋的建设投资人、财产所有人为陈某某及“蓝馨财智”项目部，而不是被执行人遵义县某房开公司；2、曾先生在人民法院查封诉争财产前，已与陈某某签定合法有效的书面买卖合同，并付清了全部购房款，合法占有房屋，只是因为自身之外的原因未能办理合同备案和预告登记；的答辩意见。

处理结果：

遵义县人民法院于2015年12月23日作出（2015）遵县法民初字第4894号民事判决书，判决驳回申请人何某某的诉讼请求，滕德强律师的代理意见得到采纳，曾先生的合法利益得到保护。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”